Согласно Пособию по обследованию строительных конструкций зданий (АО «ЦНИИПРОМЗДАНИЙ»):

Обследование наружных стен.
1. Определение технического состояния стеновых конструкций производится визуально и путем инструментальных обследований.
2. При визуальном осмотре конструкций определяют:
- конструктивную схему стен (несущие, самонесущие или навесные);
- вид материалов;
- тип кладки;
- толщину швов для кирпичных и блочных стен.
- для панельных стен: тип панелей, наличие и состояние закладных деталей;
- состояние участков опирания ферм, прогонов, балок плит на стены;
- состояние осадочных температурных швов;
- состояние защитных покрытий;
- наличие дефектных участков, трещин, отклонений от вертикали, а также разрушение фактурного и защитного слоев, проницаемость швов, коррозию арматуры и закладных деталей панелей;
- наличие высолов, потеков, конденсата, пыли и др., их распространение и причины появления;
- состояние стыков и узлов сопряжении, обрамлений оконных и дверных проемов;
- вид и состояние гидроизоляции стен, ее расположение по отношению к отмостке.
Производится также проверка состояния защитных устройств, водоотводящих устройств крыш (желобов, труб, карнизных свесов), подоконных сливов и т.д.
В местах разрушения указанных защитных устройств определяется состояние несущих элементов стен.
3. Основными причинами образования трещин, разрушения и деформации стен являются:
- периодическое их увлажнение и высыхание в сочетании с знакопеременными перепадами температуры;
- неравномерная осадка фундаментов.
4. Влажный внутренний воздух помещения, диффундируя через конструкцию стены, попадает в холодную ее зону вблизи наружной поверхности и выпадает в виде конденсата. При замораживании материала, поры которого частично или полностью заполнены водой, возникают значительные напряжения, во много раз превосходящие прочность материалов, вследствие чего происходит образование трещин и разрушение материалов стеновых конструкций.
5. В помещениях с высокой влажностью или мокрыми технологическими процессами разрушение стен, как правило, происходит вследствие ухудшения свойства материала пароизоляции или наличия плотного наружного слоя, способствующего накоплению конденсационной влаги и толще стены в зимних условиях эксплуатации.
6. Определяются основные причины увлажнения стеновых конструкций и влажностного их состояния.
7. Осадка фундамента и вследствие этого образование трещин и повреждения конструкций стен чаще всего происходят в начале периода эксплуатации здания. Позднее это может происходить вследствие изменения гидрогеологических условий местности, возведения подземных сооружений вблизи здания, надстройки дополнительных этажей и др.
8. Неравномерная осадка фундамента приводит к появлению в стенах трещин, клиновидному раскрытию стыков в крупнопанельных зданиях, искривлению горизонтальных элементов здания, перекосу конструктивных элементов, отклонению стен здания от вертикали.
Появление наклонной, так называемой «трещины среза», всегда свидетельствует о неравномерной осадке фундаментов вследствие большой разницы от нагрузок различных частей здания, о пренебрежении устройством ступенчатых фундаментов.
9. При возведении пристроек новые стены, из-за сжатия грунта и усадки швов трескаются, между участками кладки разной высоты из-за разной просадки грунта также возникают трещины.
В процессе надстройки этажей часто перегруженными оказываются стены первого этажа, о чем свидетельствуют вертикальные трещины, в более сложных случаях - раковинообразное отваливание участков кирпичных стен.
10. Выявление трещин производится при визуальном осмотре, а скрытые под штукатурным слоем трещины определяются путем простукивания молотком с очисткой поверхности кладки от штукатурного слоя, а также путем вскрытия глубинных слоев кладки.
При обнаружении трещин в стеновых конструкциях определяются характер и вид трещин, причины появления, их количество, ширина раскрытия, протяженность и глубина. Производятся замеры величин трещин и наблюдение за их развитием.
11. Определение кинетики развития деформаций стен осуществляется путем их многократных измерений через определенные интервалы времени в зависимости от скорости развития деформаций.
Отклонение стен от вертикали производится замером абсолютных величин отклонения.
12. При обследовании технического состояния кирпичной (каменной) кладки стен фиксируются:
- наличие волосяных трещин, пересекающих количество рядов кладки;
- вертикальные и косые трещины (независимо от величины раскрытия);
- образование вертикальных трещин между продольными и поперечными стенами;
- размораживание и выветривание кладки;
- отделение облицовки;
- наклоны и выпучивание стен в пределах этажа;
- раздробление камня или смещение рядов кладки по горизонтальным швам;
- устанавливаются степень коррозии металлических затяжек;
- разрывы или выдергивание стальных связей и анкеров, кренящих стены к колоннам и перекрытиям.
Особое внимание надо уделять состоянию пароизоляционных слоев и горизонтальной гидроизоляции в плоскости сопряжения стены с конструкцией фундамента и цоколя.
13. Глубина разрушения раствора в швах кирпичной кладки определяется с помощью щупа. В панельных стенах трещины в материале определяются визуально с замером ширины раскрытия трещин или выявляются путем измерения воздухопроницаемости конструкций.
14. Производится оценка категории технического состояния каменных стен по внешним признакам, производится оценка технического состояния железобетонных панелей.
15. При обследовании конструкций стен важным является изучение факторов, определяющих их долговечность и теплотехнические качества: влажностное состояние, водо-, воздухопроницаемость, сопротивление теплопередаче конструкций.
16. Производится инструментальное определение прочностных характеристик стеновых каменных конструкций.
17. Определение прочностных характеристик материалов кирпичных стен (кирпича, раствора) производится также путем лабораторных испытаний отобранных из кладки образцов, согласно указаниям ГОСТ 10180-2012 "Бетоны. Методы определения прочности по контрольным образцам", ГОСТ 5802-86 "Растворы строительные. Методы испытаний" и ГОСТ 12730.0-78 "Бетоны. Общие требования к методам определения плотности, влажности, водопоглощения, пористости и водонепроницаемости". Отбор проб материалов кладки целесообразно производить из простенков, если это не вызывает их значительного ослабления, в противном случае - из подоконной кладки в непосредственной близости от простенков.
Для испытаний на прочность при сжатии и изгибе, водопоглощение, как правило, должны отбираться целые кирпичи с неразрушенными гранями и углами.
18. Определение прочности бетона в панелях может производиться как путем отбора проб бетона из конструкций, так и неразрушающими методами.
19. Пробы материалов стен производственных зданий с агрессивными средами подвергаются химическому анализу, которым выявляют характеристику рН среды водной вытяжки, количество химических реагентов, характерных для данного производства, количество и состав растворимых солей.
20. Полученные данные о весовой влажности проб сопоставляются с соответствующими нормативными величинами, указанными в СП 50.13330.2012 "Тепловая защита зданий", которые ограничивают содержание влаги в ограждениях к началу и концу периода влагонакопления (период с отрицательными среднесуточными температурами).
21. На основании полученных при обследовании результатов производят поверочные расчеты в соответствии с требованиями СП 50.13330.2012 "Тепловая защита зданий", СНиП II-22-81* "Каменные и армокаменные конструкции", СП 63.13330.2012 "Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения" в результате которых делается заключение о соответствии показателей стеновых конструкций нормативным требованиям и при необходимости разрабатываются рекомендации по обеспечению их эксплуатационных качеств.